Конкретен срок в посреднически договор за продажба на имот спестява много главоболия

Знаем ли как да защитим правата си на клиенти, когато сключваме договор за продажба на свое недвижимо имущество чрез агенция? „Да“ е спорен отговор и това го доказва следният казус от живата практика. Той показва, че един подпис под договор за посредничество, който не сме прочели и осмислили докрай, може да ни създаде куп неприятности.

Казусът

Русенец, който работи в чужбина, решава да продаде свой имот. Годината е 2009-а. Подписва договор за посредничество с местна агенция, която се ангажира да му намери купувачи и да осъществи евентуална сделка. Според версията на клиента минава известно време, но от агенцията никой не го търси. Човекът многократно се интересува какво се случва, а брокерът всеки път го уверява, че нещата се движат и скоро ще има клиент. Две години по-късно имотът все още не е продаден, мъжът се връща от чужбина, отива в офиса на агенцията, но и този път чува само обещание за предстояща сделка. Тогава решава да вземе нещата в свои ръце и от свое име пуска обяви за продажба на въпросния имот. В резултат му се обажда жена, която проявява интерес. След оглед тя потвърждава, че е съгласна да сключи сделка, но на по-ниска цена. Човекът обаче отказва да намали цената, но си оставя вратичка с обещанието, че ако в бъдеще размисли, ще й се обади. През това време от агенцията също няма вести.
Междувременно кризата драстично е смъкнала цените на недвижимите имоти. Мъжът отново е заминал за чужбина, но през януари 2012 година пак се връща в Русе. От агенцията - отново нищо. Тогава човекът се обажда на същата жена, на която веднъж вече е отказал да намали цената. Този път продажбата се осъществява, но на по-ниска цена.
Два-три месеца по-късно получава призовка за дело. Агенцията е завела съдебен иск срещу него, защото я е прескочил при сделката. Тя претендирала за неустойка от 10% върху продажната цена на имота, защото според нея клиентът не бил спазил посредническия договор.
На първа инстанция той е осъден да плати неустойката заедно с лихвите, както, разбира се, и разноските по делото. Сега делото вече е в Окръжния съд, как той ще се произнесе, предстои да се разбере.

Настоявайте за конкретен срок на посредничеството

Казусът, разбира се, показва само едната страна. Той обаче е отправна точка да посъветваме нашите читатели, когато сключват договор за посредничество с ангенция за недвижими имоти, на какво да обръщат внимание.
В конкретния договор е записано, че неговият срок е „до продажба“. Както се вижда, една такава неопределеност би могла да ни изиграе лоша шега. Затова юристи съветват собствениците на имоти да настояват и за конкретен срок, в който агенцията се задължава да осъществи сделката. В противен случай договорът би могъл да се счете и за безсрочен. А това би могло да постави клиента в неизгодно положение.
Посредническият договор би трябвало да гарантира на клиента, че в рамките на определен срок агенцията се ангажира с офертата му, ще бъде лоялна и ще го държи в течение на дейността си. Тя се задължава активно да рекламира подадената оферта, така че тя да стигне до по-широк кръг заинтересовани и да се стигне до сделка.
При подписване на посреднически договор е много важно клиентът добре да се запознае с условията, при които той би могъл да се откаже от договора с брокера. Той би трябвало да е наясно, че ако не уведоми агенцията за действията, които предприема, може да наруши споразумението и да търпи неустойки.
В предварителното споразумение би трябвало обаче да се предвидят и клаузи, които да защитят интереса на собственика на имота в случаите, когато брокерът не прояви достатъчна заинтересованост. Фирмата е морално задължена да посредничи до постигане на крайния резултат - изповядване на сделката пред нотариуса, но когато това не се случи, клиентът също би могъл да бъде потърпевш. Забавянето на сделката би могло да доведе до намаляване на цената на имота, както в случая.
Нашият казус показва и още нещо - че хора, които решават да продадат свой имот чрез агенция, но не са в страната, е добре да упълномощят лице за директни контакти с брокера. Така те ще имат по-ясна представа колко пъти имотът им е бил обект на оглед, как са вървели преговорите с потенциалните клиенти.