Апартаментът или къщата често са най-ценният актив на едно семейство, но и една от най-честите причини за спорове при развод. Важно е да знаете, че разводът сам по себе си не води до автоматична подялба на имотите. С прекратяването на брака се прекратява и съпружеската имуществена общност, като бившите съпрузи стават съсобственици на общите имоти.

Делбата на имот след развод е отделна процедура, която може да се извърши доброволно чрез споразумение с нотариална заверка или по съдебен ред, когато страните не успеят да постигнат съгласие.

В следващите редове ще разгледаме какво предвижда Семейният кодекс (СК), какви са правата на всеки от съпрузите и на какво трябва да обърнете внимание, преди да подпишете споразумение за развод.

Съпружеска имуществена общност: кое е общо

Ако съпрузите не са избрали друг режим, за тях важи законовият режим на общност. Общи са имотите, придобити по време на брака със съвместен принос, независимо на чие име са записани (чл. 21 СК). Съвместният принос се предполага — той включва не само пари, но и грижата за дома и децата.

Това означава, че апартамент, купен само на името на единия съпруг по време на брака, по правило е общ. Това, което пише в нотариалния акт, не е решаващо.

Кои имоти остават лични

Лична собственост на единия съпруг са:

     • имоти, придобити преди брака;

     • имоти, получени по наследство или дарение, дори по време на брака;

     • имоти, купени с пари, получени по наследство или от продажбата на имущество, попадащо в някоя от горните две категории — например от продажбата на наследен апартамент.

Последният случай е най-честият повод за дело. Ако имотът е купен отчасти с лични и отчасти с общи средства, личната част трябва да бъде доказана (чл. 23 СК). Затова пазете договори, банкови преводи и нотариални актове, които показват откъде са дошли парите.

Делът на всеки съпруг

След развода дяловете в общия имот са равни — по една втора. Съпругът със значително по-голям принос може да поиска от съда по-голям дял (чл. 29 СК). Това се доказва в хода на съдебно производство, като изисква документи и свидетели.

Ако между съпрузите има спор дали даден имот е обща или лична собственост, или предстои договаряне на дяловете при подялбата, е препоръчително да потърсите съдействие от адвокат по семейно право, преди да подпишете споразумение. След одобряването му от съда възможностите за оспорване са ограничени, затова е важно предварително да сте наясно с правата си и последиците от договорените условия.

Семейно жилище след развод

При развод един от важните въпроси е кой ще продължи да живее в семейното жилище. Съгласно чл. 56 СК съдът може да предостави ползването му на единия съпруг, като взема предвид обстоятелствата по конкретния случай.

Когато семейството има ненавършили пълнолетие деца, водещо значение имат техните интереси. Затова жилището почти винаги се предоставя за ползване на родителя, при когото децата ще живеят след развода. При определени условия това е възможно дори когато имотът е лична собственост на другия съпруг или негов роднина, но за ограничен срок.

Важно е да се прави разлика между правото на ползване и правото на собственост. Предоставянето на семейното жилище на единия съпруг не го прави негов собственик. Другият запазва правата си върху имота или своя дял от него и при предвидените в закона условия може да претендира заплащане на наем за ползването.

Делба на имот след развода

Има два начина за делба на имот:

     1.Доброволна делба. Бившите съпрузи се договарят и сключват договор пред нотариус — единият запазва имота и изплаща дяла на другия, или имотът се продава и парите се делят. Това е най-бързият и най-евтиният вариант, но изисква съгласие между двамата съпрузи.

    2. Съдебна делба. Ако няма съгласие, всеки съсобственик може да поиска делба пред съда. Делото минава през две фази: първо се решава кои са съсобствениците и дяловете, а после — как точно да се дели имотът.

Когато става въпрос за апартамент или къща, физическото разделяне на имота често е невъзможно. В такива случаи законът предвижда възможност имотът да бъде възложен на единия съпруг, който да изплати стойността на дела на другия. При определени законови условия предимство може да има родителят, при когото остават да живеят децата, особено ако той не притежава друго жилище.

Ако възлагането на имота не е възможно, съдът може да постанови продажбата му на публична продан, като получената сума се разпределя между съсобствениците съобразно техните дялове.

Преди да се пристъпи към делба, е важно да се направи подробна проверка на документите за собственост, вписванията в Имотния регистър, наличието на ипотеки или други тежести, както и актуалната пазарна стойност на имота. На този етап консултацията с адвокат по недвижими имоти може да ви помогне да защитите интересите си, да избегнете нежелани правни последици и да прецените дали доброволната делба е по-изгодното решение.

Какво става с ипотечния кредит

Разводът не променя договора с банката. Ако двамата сте кредитополучатели, и двамата оставате длъжници, дори в споразумението да е записано, че само единият плаща. За да излезе единият от кредита, е нужно съгласие на банката или рефинансиране. Добре е това да се изясни преди развода.

Такси и разходи при делба

Разходите при делба на имот след развод зависят основно от това дали процедурата се извършва доброволно, или по съдебен ред.

При доброволна делба пред нотариус се заплащат нотариална такса и такса за вписване в Имотния регистър. Местен данък се дължи, когато единият съпруг придобива имущество на стойност, надвишаваща досегашния му дял. В този случай данъкът се изчислява само върху превишението.

Ако вместо делба единият съпруг продаде своя дял на другия, сделката се третира като покупко-продажба и местният данък се изчислява върху стойността на прехвърляния дял. Размерът му се определя от съответната община и по закон е между 0,1% и 3%.

При съдебна делба разходите обикновено са по-високи. Държавната такса е 4% върху стойността на дяловете, а при съдебна спогодба преди съставянето на разделителния протокол се намалява на 2%. Към нея могат да се добавят разходи за адвокат, съдебни експертизи и пазарна оценка на имота.

Не отлагайте делбата с години

Правото да поискате делба не се погасява с времето. Има обаче риск, ако бившият съпруг живее сам в имота дълго време, плаща всичко и ясно показва, че го смята изцяло за свой. При определени условия той може да придобие и вашия дял по давност. Затова след развода е добре дяловете да бъдат уредени — с договор при нотариус или с иск пред съда.

Брачен договор: как да си спестите спора

С брачен договор съпрузите сами решават кое е общо, кое е лично и как се дели при развод. Той може да бъде сключен преди брака (предбрачен договор) или по време на него. Сключва се писмено с нотариална заверка на подписите, а когато засяга имоти — вписва се и в Имотния регистър.

Брачният договор е особено полезен, ако единият съпруг влага наследени пари в общ имот, ако има фирма или ако съпрузите купуват жилище с неравен принос. Вместо години съдебен спор, дяловете са ясни отначало.

В заключение

За уреждането на имуществените отношения между съпрузите при развод решаващо е кога и с чии пари е придобито имуществото, а не на чие име е актът за собственост. Правото да живеете в семейното жилище не ви прави собственик, а делба може да се поиска, след като решението за развод влезе в сила. Най-малко спорове има там, където дяловете са уредени предварително — с брачен договор или с ясно споразумение за развод.

Статията е обща информация и не е правен съвет по конкретен случай. За такъв се обърнете към адвокат с опит в тази сфера.