Материалът е част от съвместната имотна рубрика на „Утро“ и Realistimo.com - български портал за недвижими имоти с актуални обяви, пазарни данни и полезни анализи, които помагат на хората да вземат по-информирани решения при покупка, продажба или инвестиция в имот.

Има един момент, в който човек спира само да разглежда имоти и започва да избира начин на живот. Този момент в крайдунавския град Русе често мирише на стълбище с мозайка, на стар асансьор, който или тръгва, или не тръгва, и на онова познато изречение: „Панел е, ама е среден етаж и е топъл“. В град, в който новото строителство вече говори на езика на 1300-1500 евро на квадрат, панелката остава голямата сделка: компромис, който много русенци правят, не защото мечтаят за него, а защото им дава шанс да останат в града, в квартала, близо до училището, близо до родителите и близо до работата си.
По данни на имотния портал „Реалистимо“ към момента средната цена на апартаментите в Русе е около 1400 евро на квадратен метър. Това е средно ниво, зад което се крият два напълно различни пазара: новите сгради с актове и паркоместа, и „старите“ квартали, където панелът е не просто тип строителство, а социална инфраструктура и навик на десетки поколения.
Защо панелът още диктува правилата в Русе
В големите пазари като София панелните апартаменти често се купуват с инвестиционна цел, за отдаване под наем или за препродажба след ремонт. В Русе мотивът е друг: панелът е ежедневие. Панелът в Русе е навсякъде, като постоянен фон на града, който не забелязваш само ако нарочно не го гледаш. Но най-плътно и без конкуренция доминира в кварталите „Дружба“, „Родина“ и „Чародейка“. Там панелните блокове не са част от квартала, те са самият квартал. И точно затова новото строителство почти не се забелязва, една-две нови сгради просто потъват в масива, а не го променят.
Пазарът на панелките: евтини ли са още, или просто „по-малко скъпи“
В момента голяма част от новото строителство в Русе се предлага още на идеен проект или така познатото „на зелено“. Именно при тези оферти се виждат и нива около 1300 евро/кв.м, защото цената е договор между чакането и сигурността: купувачът плаща по-ниско, но плаща с време и поема риска на строежа до акт 16. Така формула „новото е скъпо, панелът е по-евтин“ все по-често не издържа на проверка в обявите. При част от офертите разликата се стопява до дребни суми на квадрат и изборът вече не е само по цена, а по това дали човек купува готов дом днес или обещание за по-нов дом след време. При панела средната цена е 1334 евро/кв. м по данни на портала за имоти „Реалистимо“, а част от новото строителство на ранни етапи стои изключително близо до това по-ниско ниво.
Плюсовете на панела: защо русенци още го купуват
Панелката в Русе има предимства, които се усещат всеки ден. Те са причината този тип жилища да остава първи избор за хора, които търсят дом, а не витрина.
Първото е кварталът. Много панелни блокове са в места с готова инфраструктура, детски градини, училища, спирки, магазини, зелени площи. Това е разлика, която се усеща всеки ден, особено за семейства, които не искат да живеят години наред в перспектива, да чакат районът да се подреди, да се появят услуги и да се реши паркирането.
Второто са разпределенията. Част от панелните апартаменти предлагат по-ясна функционалност от някои нови жилища, в които всичко е събрано в една дневна с кухненски кът и много компромиси. В панела често има отделна кухня, коридор, стаи с реални размери. Това може да не изглежда модерно на снимка, но е удобно, когато хората живеят вътре, работят от вкъщи и имат нужда от пространство, което „служи“, а не само изглежда.
Третото е предвидимостта при продажба. Панелът е масов и разбираем продукт, банките и оценителите знаят как да го оценят, купувачите знаят какво купуват. И ако утре се наложи сделка, панелен апартамент в търсен квартал обикновено намира купувач по-лесно от жилище в нова, но още „непозната“ зона, където кварталът тепърва се случва.
Минусите: истинската цена идва след нотариуса
Панелът не плаши толкова с конструкцията, колкото с възрастта на сградата и с това, че много проблеми не са „в апартамента“, а са общи. И когато са общи, решението рядко е бързо.
Първият голям минус е енергийният разход и вечният ремонт. Санирането помага, но не решава всичко, защото често има скрити теми, щрангове, инсталации, мазета, покриви, асансьори. При високите блокове асансьорът не е удобство, а ежедневна необходимост, и когато е стар или често спира, това веднага се усеща и на огледите, и в цената. Същото важи и за последните етажи: купувачите гледат покрива почти толкова внимателно, колкото банята, защото течовете са проблем, който рядко се решава от един човек, а от целия вход.
Вторият минус е цената на „осъвременяването“. Много панелни жилища идват с нужда от нова електроинсталация, ВиК, баня, дограма, подови настилки. Така след покупката започва истинската част, ремонтът, който може да доближи общата цена до съвсем други нива, и това често изненадва купувачите, които са гледали само цената на квадрат.
Третият минус е общата собственост и междублоковото пространство. Панелният блок е система, не единичен имот. Проблемът не е само на собственика на един апартамент, а на целия вход. Поддържан вход, работещ асансьор и нормални общи части вдигат цената и правят жилището продаваемо. Занемареният вход я сваля и понякога убива интереса още на огледа. А в най-плътните панелни зони темата с паркирането е отделен фактор, междублоковите пространства са проектирани за друго време и друг брой автомобили и това се превръща в ежедневен тест за търпение, който купувачите вече включват в сметката си.
Новото строителство натиска, но не измества панела
Обяснението защо панелът в Русе още доминира, не е в това колко са панелките, а в това колко малко е новото строителство на фона на вече изградените квартали. Градът не се пренарежда с нови сгради в мащаб, който да измести стария жилищен фонд. Проекти има, но се появяват точково и на отделни места, понякога толкова между блоковете, че почти се губят в кварталната плътност. Затова ежедневната жилищна картина на Русе продължава да се диктува от жилищата, строени преди десетилетия, и от кварталите, които отдавна имат готова среда.
Въпреки това новото строителство вече променя очакванията. Дори когато е малко като брой спрямо целия град, то задава нови стандарти, към които купувачите лека полека започват да се ориентират. Към момента в имотния портал „Реалистимо“ са публикувани 6 цели сгради ново строителство в строеж, а общата сума на обявите за имоти ново строителство в Русе надхвърля 120 жилища. А по данни на НСИ, през първото тримесечие на 2026 година в област Русе са започнали строежи на 22 жилищни сгради, в които ще се помещават общо 572 жилища. Това е достатъчно, за да има постоянен шум на пазара и достатъчно разнообразие, което да кара хората да сравняват. 
А купувачът вече не сравнява само квартал и квадратура, сравнява какво го чака след нотариуса. Новото строителство предлага асансьор, по-съвременни общи части, по-добра изолация, по-тихи жилища, по-предвидими разходи в първите години, понякога и решено паркиране. Панелът отговаря с друго - локация, готова среда, познат квартал и често по-достъпна цена. Затова новото строителство „натиска“ панела не с бройките си, а с това, че вдига летвата какво хората започват да смятат за нормално.
Най-показателното за посоката е, че панелни жилища от стария тип вече не се строят. Днешното ново строителство в Русе е от съвременни конструкции и технологии, с различен стандарт и различна логика на сградата. То може да добавя избор и да вдига очакванията, но не може да произведе нов панелен Русе, защото този модел строителство е останал в миналото. Затова панелът няма продължение като нов продукт. Той остава наследство и масов вторичен пазар, мястото, където се случва голямата част от реалните житейски решения: кой купува първо жилище, кой сменя квартал, кой търси по-достъпен дом и кой остава в града.
Накъде гледа пазарът
Панелките в Русе са онзи жилищен компромис, който не се купува от каприз, а от сметка. Докато част от новото строителство се продава още на идеен проект и обещава по-висок стандарт след време, панелът продължава да е готовото решение тук и сега, в кварталите, където животът отдавна е подреден. Това е причината той да не пада от сцената, дори когато ценовата разлика с част от новото се стопява. В крайна сметка изборът рядко е „бетон срещу тухла“, по-често е сигурността на готовото жилище срещу търпението да дочакаш по-новото. И докато строителството се появява точково, а не като голяма вълна, панелните блокове ще останат мястото, където се взимат най-важните решения: първо жилище, наем, преместване, нов старт. 
Дали крайдунавският град ще сменя силуета си с нови сгради, или панелните квартали ще продължат да го държат на раменете си, ще се вижда най-ясно по улиците вечер - къде светят прозорците и къде животът е пълен.

Мартин ПАНАЙОТОВ
„Реалистимо“