Баща ми прехвърли с договор за издръжка и гледане целия си апартамент на сестра ми и седмица след сделката почина, беше болен от рак в много напреднал стадий. Възможно ли е в този случай да се развали договорът и да получа своята част от наследството си?
Марина Х., Русе

В случая на нашата читателка може да се предяви иск за обявяване на договора за нищожен поради липса на основание - чл.26 ал.2 от Закона за задълженията и договорите. Има трайна практика на съдилищата, включително и на ВКС, че при този вид договори знанието за близката смърт на прехвърлителя опорочава договора, защото другата страна е напълно наясно, че няма да изпълни задължението си за издръжка и гледане.
Договорът за прехвърляне на собственост срещу задължение за издръжка и гледане е един от най-често срещаните в практиката договори. Обичайно се сключва между роднини, а целта най-често е да се прикрие едно дарение, което впоследствие да не може да бъде атакувано и оспорено от останалите наследници със запазена част в имуществото. Но той все пак не е дарение, а договор. А това изисква двете страни да поемат съответните задължения срещу правата, които черпят от него.
Това е ненаименован, неуреден специално в закона договор, чиято правна уредба се черпи от Закона за задълженията и договорите. Това е двустранен и възмезден договор. Прехвърля собственост срещу насрещно задължение, което се състои в „издръжка и гледане“ за неопределен срок - до настъпването на смъртта на прехвърлителя. Неизвестността на обема и срока, в който тази издръжка и грижа ще се предоставят, прави този вид договор алеаторен /случаен/ по характер. Но неопределеността на насрещната престация /поетото задължение/ не отменя неговата възмездност.
Именно затова, за разлика от дарението, този договор не може да се атакува от наследниците с мотива, че е накърнена запазената им от закона част, защото договорът предвижда получаването на насрещна престация. Разликата е в това, че тя не е парична сума, както би била при покупко-продажбата например, а се изразява в издръжка и гледане.
Важно е да се знае също така и че собствеността върху имуществото, предмет на договора, се прехвърля веднага след сключването му, а не впоследствие, след смъртта на прехвърлителя. Новият собственик може да го ипотекира, залага, продава на свой ред на трето лице. Като обаче задължението за издръжка, което е поел, не се прехвърля заедно с имота, то остава лично негово.
Единственият начин да се атакува този договор е да се докаже неизпълнение на това задължение, посредством което да се развали сделката и наследникът да получи запазената част от имуществото. Или да се потърсят пороци при неговото сключване.
Липсата на грижи и издръжка са основания за разваляне на договора
Обикновено договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане, както и договорът за дарение, се избират като един своеобразен способ за разпределение на наследството приживе на наследодателя. Целта е да се избегне завещанието, което лесно може да се атакува в съда от недоволните наследници, които имат установено в закон право на запазена част върху наследственото имущество и то бъде нарушено от завещателя.
Основната разлика между двата вида договор - за дарение и за прехвърляне срещу издръжка и гледане, е в това, че дарението е безвъзмездно. А при договора за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане получателят има задължения, които следва да изпълнява ежедневно, постоянно и за неопределен период от време - до смъртта на прехвърлителя. И неизпълнението им води до разваляне на договора.
На първо място се изисква този, който ще получи имота, да е пълнолетен и дееспособен, за да може да изпълни задължението си и наистина да има възможност да полага грижи за човека, който му прехвърля имуществото.
Необходимо е също така лицето, което дава имота, наистина да има някаква нужда от грижи и издръжка, иначе ще бъде налице дарение чрез заобикаляне на закона, което може да доведе до обявяването на нищожност на договора.
Твърде често в самите договори се записва твърде общата формулировка „срещу задължението да ме гледа и издържа, като ми осигури спокоен и нормален начин на живот“. А тя е, меко казано, трудна за доказване в един евентуален последващ процес, с който ще се оспори договорът. Тази неопределеност на задълженията не е от полза нито за прехвърлителя, нито за този, който ще получи имуществото - и двамата трудно могат да защитят правата си в случай на нужда. Затова е добре да се конкретизира максимално каква точно грижа и издръжка в какъв размер ще се изисква по силата на този договор.
Важно е да се знае и че задължението за гледане и издръжка е единно и неделимо. Частичното неизпълнение на задълженията се счита за пълно неизпълнение, заради което може договорът да се развали. Грижите и издръжката трябва да се полагат непрекъснато - а не един месец да се дават, а друг - не.
Дължимите издръжка и гледане са за в бъдеще, но може да обхващат и минал период, да са свързани с минали разходи и положени грижи. Престацията за минало време и за бъдеще, когато срещу нея е прехвърлен един имот, обаче е неделима. Т.е. ако в миналото, преди договора, един човек е получавал дължимите грижа и издръжка, а в един бъдещ период тя му се откаже - ще е налице пълно неизпълнение на договора.
Често възниква проблем и при задължаването на няколко лица да полагат грижи и да осигуряват издръжка и неизпълнението им от страна на един от длъжниците - дали неизпълнението на един води до разваляне на договора по отношение на всички. През май 2012г. ВКС постанови тълкувателно решение, според което ако един имот е прехвърлен на две лица срещу задължение за издръжка и гледане, което се изпълнява само от единия длъжник, неизпълнението от другия длъжник не може да доведе до разваляне на договора нито изцяло, нито само по отношение на неизпълнилия, тъй като намират приложение правилата на солидарните задължения.
При всички случаи обаче при пълно или частично неизпълнение на задълженията за издръжка и гледане искът за разваляне на договора следва да се представи пред съд и той да прецени дали е налице неизпълнение.
Много често заради недоволство от вида и размера на полаганите грижи и даваната издръжка, самите прехвърлители искат разваляне на договора. Възможно е обаче това да стане и след смъртта на прехвърлителя, дори най-често практиката е точно такава - тогава един срещу друг застават наследниците, които се борят за разваляне на договора и получаване на част от наследството.
Ако се стигне до разваляне, то има обратно действие - имотът се връща на този, който го е прехвърлил, без да се налага той да заплаща издръжката и гледането, които вече са му били дадени. Но ако в имота са направени подобрения, е длъжен да ги плати.
Съдът може да обяви договора за нищожен
Договорите, които имат невъзможен предмет, както и договорите, при които липсва съгласие, предписана от закона форма, основание, а така също и привидните договори, са нищожни - чл.26 ал.2 от Закона за задълженията и договорите.
Наличието на всяко едно от тези основания за нищожност в един момент може да се окаже в полза на наследниците, които искат да атакуват един договор за прехвърляне срещу задължение за издръжка и гледане - ако договорът е бил с невъзможен предмет, тъй като имотът например е бил погинал преди сделката по прехвърлянето. Или ако не е спазена изискуемата от закона форма - прехвърлянето да е направено задължително с нотариален акт, когато става дума за недвижим имот, при пълно спазване на процедурата по оформянето и подписването му от страните.
В случая обаче би следвало да се търси липса на основание за сключването на договора. Човекът е бил тежко болен, близките му са били напълно наясно с фактите около диагнозата и бъдещия изход от заболяването му. А и самият факт, че прехвърлителят е починал само няколко дни след изповядването на сделката, е достатъчен, за да се предположи, че получателят е знаел, че няма да полага никакви грижи и няма да дължи каквато и да било издръжка за прехвърлителя.
Основната характеристика на този вид договор е неговата алеаторност - т.е. неопределеност както по отношение на обема на дължимата насрещна престация, така и по отношение на срока, в който тя ще се дължи. Но в случай, в който е напълно ясно, че задължението или изобщо няма да се изисква, или ще се изпълнява в изключително кратки срокове, на практика лишава договора от смисъл. И го прави без основание.
В този смисъл има изобилна практика на ВКС. Например в решение №381/06.06.2006г. по г.д. №1073/2005г. ВКС се приема, че: „Договорът за прехвърляне на собственост срещу задължението за издръжка и гледане няма основание, когато при сключването му приобретателят знае за близката смърт на прехвърлителя“.
Дори и да се твърди, че договорът включва грижи и издръжка, полагани в минало време, то неизпълнението за бъдещ период е равносилно на цялостно неизпълнение на договора, тъй като, както вече беше казано, частичното неизпълнение при този вид договор, е равносилно на пълно неизпълнение.