Пазарът отчита промяна в поведението на компаниите, като все по-ясно се откроява тенденцията към придобиване на офиси за собствено ползване, което ограничава кръга на потенциалните наематели. За второ поредно тримесечие липсват сключени договори за площи над 10 000 кв. м, а средната наета площ вече е 560 кв. м при 630 кв. м през предното тримесечие.
При значителен обем новозавършени площи, през това тримесечие не е започнал нито един нов офис проект, отбелязват от компанията и посочват, че това може да се разглежда като сигнал за по-предпазлив подход към бъдещото предлагане предвид отслабващото наемно търсене.
„Пазарът на офис площи преминава през промяна, която не се изчерпва единствено с отслабването на наемната активност. Общата икономическа несигурност оказва влияние върху решенията на компаниите, а през следващите месеци ключово ще бъде как пазарът ще усвои новите площи, особено в централните бизнес зони. Липсата на нови проекти показва, че участниците на пазара подхождат по-предпазливо“, коментира Станимира Пашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield Forton.
Офис площи: по-малки офиси и диверсифициране на търсенето
През третото тримесечие общият обем на заетите офис площи достига 46 052 кв. м, което представлява спад от 8 на сто спрямо предходното тримесечие и 28 на сто на годишна база. От тях близо 38 700 кв. м са отдадени под наем – най-ниският тримесечен обем от средата на 2024 г. насам, а около 7400 кв. м са купени за собствено ползване. През деветте месеца на годината заетите площи възлизат на близо 147 000 кв. м, се посочва в анализа.
От компанията отчитат, че броят на сключените договори за наем остава приблизително непроменен спрямо второто тримесечие. Липсата на мащабни сделки продължава да ограничава общия обем. През периода е отчетен само един договор за площ между 5 000 и 10 000 кв. м, докато активността се концентрира при по-малките наематели.
Промяна се наблюдава и в структурата на сделките. Преместванията формират 59 на сто от общия нает обем, следвани от подновяванията на договори с 27,5 на сто и разширенията с 8 на сто. Делът на подновяванията остава под обичайните за последните години нива от 45–55 на сто.
Същевременно IT секторът, който години наред има водеща роля, формира под 30 на сто от наетите площи, се отчита в анализа.
„Наблюдаваме сравнително устойчив брой договори за наем, но при по-малки площи. Липсата на мащабни сделки се отразява върху общия обем. Същевременно наблюдаваме промяна в структурата на търсенето – IT секторът запазва водещата си позиция, но делът му е значително под традиционните за него нива. Ако през последните пет години IT компаниите са формирали между 35 на сто и 70 на сто от наетите площи, през второто и третото тримесечие на 2026 г. делът им остава под 30 на сто“, коментира Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield | Forton.
Новото предлагане достига най-високото си ниво от близо две години
През третото тримесечие в експлоатация са въведени 22 600 кв. м нови офис площи, разпределени между три проекта със смесено предназначение – FPI City Tower, I Tower и NV Residence. Част от офисите в FPI City Tower се предлагат за продажба, а площите в NV Residence вече са отдадени под наем.
Общият офис фонд в София достига близо 2,38 млн. кв. м, като 84 на сто от него е предназначен за отдаване под наем. Свободните площи възлизат на около 284 000 кв. м, а коефициентът на незаетост се повишава умерено до 11,95 на сто спрямо 11,64 на сто в края на предходното тримесечие.
Най-съществена промяна се наблюдава в централните бизнес зони, където незаетостта се покачи от 8,4 на сто на 13,9 на сто вследствие на новото предлагане. В широкия център тя е 7 на сто, в периферните зони - 15 на сто, а по основните пътни артерии - 10,5 на сто.
Обемът на офис площите в строеж намалява до около 180 000 кв. м спрямо 203 000 кв. м в края на първото полугодие. Приблизително 42 на сто от тях се очаква да бъдат завършени през следващите 12 месеца.
Стабилни наемни нива въпреки по-слабата активност
Наемните нива на офис пазара в София остават стабилни и през третото тримесечие, въпреки по-ниската наемна активност и умереното увеличение на свободните площи.
Първокласните офиси в централните бизнес зони продължават да се предлагат при нива от около 20 евро/кв. м месечно, а извън тях – най-високите наеми са около 18 евро/кв. м. Средните офертни наеми за офис площи клас А остават в диапазона 14-18 евро/кв. м месечно.
Инвестиционен пазар: 245 млн. евро за деветмесечието
На фона на по-слабото наемно търсене инвестиционният интерес към офис имотите остава висок. По предварителни данни обемът на инвестициите достига 245 млн. евро за деветте месеца на годината, като на практика изравнява резултата за цялата предходна година.
„Данните за периода показват, че въпреки по-умерената наемна активност инвеститорите запазват положителните си очаквания за развитието на пазара на офис площи в столицата. Това потвърждава, че инвестиционните решения се определят не само от текущото търсене на площи, но и от оценката за дългосрочния потенциал на активите“, кометрира Станимира Пашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield Forton.
От началото на годината са реализирани 20 сделки с офис активи – 16 за цели сгради и четири за самостоятелни офиси. Общата им площ достига 106 000 кв. м спрямо 89 000 кв. м за цялата 2025 г.
Чуждестранните инвеститори участват в едва три сделки, но формират 55 на сто от общия инвестиционен обем, което показва концентрация на капитала в ограничен брой по-мащабни придобивания.
Сред най-значимите сделки е придобиването на Telus Tower от гръцката Eurobank от Prodea Investments, финализирано в началото на третото тримесечие. От началото на годината са реализирани и поне три сделки с трофейни офис сгради в централните бизнес зони, с обща площ под 3 000 кв. м и стойност 30 млн. евро.
Доходността при първокласните офис активи достига 7,50 на сто спрямо 7,25 на сто през предходното тримесечие.
През февруари Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в компанията, посочи, че 2025 г. е била успешна, с най-високия обем на сделки за последните десет година. Миналата година са отдадени над 200 000 кв. м офис площи, като се наблюдава силно предпочитание към сгради клас А със „зелени“ сертификати, коментира тогава експертът.