13.6% спад на сделките в Русе: имотният пазар се събуди, но банките вече държат ключа

Имотният пазар в Русе вече не прилича на онзи спокоен пазар, в който купувачите чакаха, продавачите диктуваха, а цените вървяха нагоре почти по инерция. Второто тримесечие на 2026 г. показва нещо много по-интересно: сделки има, пари има, банки има, но пазарът вече се движи по друг начин. Купувачите не са изчезнали, но са станали по-внимателни. Продавачите не са се отказали от високите цени, но вече не всяка оферта намира лесно своя човек.
Най-важното число: през второто тримесечие на 2026 г. в Русе са вписани 1050 сделки с имоти. Това показват данните на Агенцията по вписванията за периода април, май и юни 2026 г. На пръв поглед числото изглежда стабилно. Ако го сравним с първото тримесечие на годината, когато сделките са били 815, пазарът изглежда рязко по-жив. Ръстът е 28.8% само за едно тримесечие.
Но големият обрат идва при сравнението с миналата година. През второто тримесечие на 2025 г. в Русе са били вписани 1215 сделки. Това означава, че през същия период на 2026 г. сделките са с 13.6% по-малко. Русе се съживява спрямо слабия старт на годината, но все още не достига нивата от миналото лято.
Сделки има, но старият ентусиазъм вече го няма
Русе не е спрял пазар. 1050 сделки за три месеца са сериозна активност за град от този мащаб. Купувачи продължават да търсят жилища, особено в Центъра, Широкия център, „Възраждане“, „Здравец“, „Родина“ и „Дружба“. Интерес има и към по-големи апартаменти за семейства, и към по-малки жилища за инвестиция, и към имоти, които могат да се отдават под наем.
Разликата е, че пазарът вече не прощава толкова лесно завишените очаквания. Купувачите сравняват повече, ходят на повече огледи, гледат по-внимателно състоянието на сградата, етажа, входа, паркирането, отоплението и бъдещите разходи. Оферта, която преди година е можела да привлече интерес само заради локацията си, днес трябва да защити цената си с реални аргументи.
Според данни от имотния портал „Реалистимо“ средната цена на апартамент в Русе е около 133 417 евро, или 1511 евро на квадратен метър. Двустайните жилища са средно около 106 087 евро, а тристайните достигат средно 148 062 евро. Това вече не е пазар, който може да бъде определен като евтин. Русе остава по-достъпен от София, Варна и Бургас, но за местните доходи покупката на жилище става все по-сериозно финансово решение.
Точно тук започва най-важната промяна през 2026 г. Сделките намаляват спрямо миналата година, но ипотеките растат.
Банките държат пазара жив
През второто тримесечие на 2026 г. в Русе са вписани общо 461 ипотеки. От тях 394 са договорни ипотеки, а 67 са законни ипотеки.
Ако сравним 461 вписани ипотеки с 1050 сделки, излиза, че ипотеките са равни на 43.9% от броя на продажбите. Съотношението показва колко голяма тежест има банковото финансиране върху пазара.
Година по-рано, през второто тримесечие на 2025 г., в Русе ипотеките са били 402. Тогава продажбите са били 1215, което прави дял от около 33.1%. 
За една година картината се променя рязко: сделките падат с 13.6%, а ипотеките растат с 14.7%. Това е парадоксът на русенския имотен пазар през 2026 г. Купува се по-малко в сравнение с миналата година, но се купува все по-често с помощта на банка.
Спрямо първото тримесечие на 2026 г. промяната също е силна. Тогава в Русе са били вписани 317 ипотеки при 815 сделки. Делът им е бил около 38.9%. Само три месеца по-късно ипотеките вече са 461 и достигат 43.9% спрямо броя на продажбите. Това е ръст на ипотеките от 45.4% спрямо първото тримесечие, докато продажбите растат с 28.8%. Пазарът се връща към активност, но тази активност все по-често минава през кредит.
Русе срещу България: градът пада по-малко от страната
Тази промяна изглежда още по-силна, когато Русе се постави до националната картина. Градът следва общото охлаждане на имотния пазар, но в някои отношения вече се отличава от него. На национално ниво картината е по-остра. През второто тримесечие на 2026 г. в България са вписани 45 965 продажби. През същия период на 2025 г. те са били 56 010. Това е спад от 17.9%.
Русе, със своите 1050 сделки и спад от 13.6%, се представя малко по-добре от средното за страната. Градът усеща охлаждането, но не толкова силно, колкото общият пазар в България.
При ипотеките обаче Русе изпъква с по-силен ръст. В страната през второто тримесечие на 2026 г. са вписани общо 18 231 ипотеки, като това отново е сбор от договорни и законни ипотеки. Те са равни на около 39.7% от броя на продажбите. В Русе делът е 43.9%.
Това поставя Русе над националното ниво по тежест на ипотечното финансиране. Докато в страната ипотеките растат по-умерено, в Русе увеличението спрямо миналата година е значително по-силно. Пазарът в града не само се движи с помощта на банки, а започва да зависи от тях все по-видимо.
София остава друга планета
Когато Русе се сравни със София, разликата вече е огромна. В столицата през второто тримесечие на 2026 г. са вписани 8874 продажби. Това е спад от 16.7% спрямо същия период на 2025 г. В същото време вписаните ипотеки в София са 6540.
Това прави ипотеките равни на 73.7% от броя на продажбите. Подобно съотношение показва колко силно столичният пазар е обвързан с банково финансиране. София остава най-големият и най-скъпият пазар, но също така и пазарът, в който кредитът има най-голяма тежест. На този фон Русе изглежда по-умерен. Ипотеките в града са 43.9% спрямо продажбите, което е далеч под столичните нива. Но посоката е същата: повече сделки се случват с участие на банка, а достъпността все повече зависи от условията по кредита.
Русе вече е пазар на месечната вноска
Когато ипотеките растат по-бързо от сделките, това променя целия разговор за пазара. Купувачът вече не гледа само крайната цена на имота. Той гледа месечната вноска, самоучастието, лихвата, срока на кредита, таксите, застраховките и риска доходите му да не издържат на следващо поскъпване. Точно затова високите офертни цени започват да тежат повече. Ако преди няколко години разликата от 10 000 или 15 000 евро е изглеждала преодолима, днес тя се превръща в по-висока вноска за 20 или 30 години. Това прави купувачите по-твърди в преговорите и по-предпазливи при избора.
Данните на „Реалистимо“ показват колко силно се различават отделните райони в Русе. В Центъра средната цена на апартамент е около 180 878 евро, или 1848 евро на квадратен метър. Двустайните в централната част са средно около 139 226 евро, а тристайните достигат около 189 341 евро. Това е ценово ниво, при което много купувачи трудно могат да действат без ипотечно финансиране.
Във „Възраждане“, един от най-желаните райони на града, „Реалистимо“ отчита средна цена на апартамент около 142 271 евро, или 1717 евро на квадратен метър. Двустайните там са средно около 105 860 евро, а тристайните около 161 165 евро. Районът остава силен заради близостта до центъра, парка, университета, училищата и по-добрата жилищна среда, но цените вече изискват сериозен бюджет.
В Широкия център средната цена според „Реалистимо“ е около 151 201 евро, или 1480 евро на квадратен метър. Там пазарът е по-разнообразен, защото има различни типове сгради, различни квадратури и големи разлики в състоянието на имотите. Именно затова купувачите трябва да сравняват внимателно, а не да се водят само по името на района.
По-достъпните квартали вече имат друга роля
Не всички купувачи гледат Центъра, „Възраждане“ или Широкия център. Част от търсенето се насочва към квартали, където цените са по-ниски, а имотите дават повече площ за същите пари. Тук „Реалистимо“ показва друга картина на пазара. В „Здравец Изток“ средната цена на апартамент е около 102 850 евро, или 1360 евро на квадратен метър. В „Родина 2“ средната цена е около 89 573 евро, или 1412 евро на квадратен метър. В „Дружба 3“ средният апартамент е около 90 132 евро, или 1143 евро на квадратен метър, а в „Дружба 2“ средната цена е около 91 182 евро, или 1107 евро на квадратен метър.
Тези райони са важни, защото показват къде отиват купувачите, когато централните части станат прекалено скъпи. За семейства, които търсят по-голяма площ, по-ниска крайна цена и по-поносима месечна вноска, кварталите извън най-желаните зони стават все по-важна алтернатива.
Защо цените не падат рязко, въпреки по-малкото сделки
Много купувачи очакват, че когато сделките намалеят, цените веднага трябва да тръгнат надолу. В Русе това не се случва рязко. Причината е в поведението на продавачите и в структурата на търсенето. Продавачите все още гледат към високите офертни нива от последните години. Много от тях не са принудени да продават бързо и предпочитат да чакат. От другата страна купувачите вече не приемат всяка цена. Така пазарът влиза в по-бавна фаза: повече огледи, повече сравнения, повече преговори и по-дълъг път до сделка.
Данните от Реалистимо са показателни именно тук. Когато средният апартамент в Русе е над 133 000 евро, а в Центъра и Възраждане цените са значително по-високи, купувачът вече не взема решение импулсивно. Той сравнява цената на квадрат, състоянието, нуждата от ремонт, входа, сградата и възможността за бъдеща препродажба.
Имотите с добра локация, реалистична цена и добро състояние продължават да привличат интерес. Проблемът е при офертите, които са поставени твърде високо спрямо качеството си. Там пазарът започва да наказва надценяването с мълчание: по-малко обаждания, по-малко огледи и по-дълъг престой в обявите.
Какво печелят и какво губят продавачите
За продавачите второто тримесечие на 2026 г. носи сериозно предупреждение. Пазарът не е изчезнал, но вече не е толкова лесен. Ако имотът е на добра локация, в добро състояние и с цена, близка до реалните нива за квартала, шансът за сделка остава добър. Ако обаче офертата е изградена върху очаквания от предишни години, продажбата може да се проточи.
Най-голямото предимство за продавача вече не е само районът. Важни са и документите, състоянието, снимките, начинът на представяне и правилното позициониране на цената. В пазар, в който купувачите броят по-внимателно, всяка слабост се превръща в аргумент за отстъпка.
„Реалистимо“ може да бъде полезен ориентир за продавачите, защото показва какво се предлага в конкретния район, а не само в града като цяло. Разликата между средна цена в Центъра и средна цена в „Дружба 2“ е огромна. Продавач, който не отчита тези разлики, рискува да остане извън реалното търсене.
Купувачите имат повече въздух, но не и безкрайно време
За купувачите пазарът през 2026 г. дава повече възможности за сравнение. Сделките са по-малко спрямо миналата година, което намалява усещането за паника. Вече не всяка добра оферта изчезва веднага, а част от продавачите са по-склонни да преговарят, особено ако имотът стои по-дълго на пазара.
Но това не е пазар на масови намаления. В желаните райони на Русе качествените жилища продължават да държат цена. Най-голям шанс за отстъпки има при имоти с компромиси: старо състояние, неатрактивен етаж, проблемно паркиране, слабо поддържан вход, неудачно разпределение или цена, която видимо изпреварва останалите оферти в района.
Купувачите трябва да следят не само крайната цена, а и реалната цена на притежание. Ремонт, обзавеждане, такси по кредита, нотариални разходи, комисиони, поддръжка и бъдещи разходи могат да направят уж по-изгоден имот доста по-скъп. Затова сравненията в „Реалистимо“ по квартал, тип жилище и цена на квадрат могат да дадат много по-точна представа от общото усещане, че „в Русе цените са такива“.
Най-важният въпрос до края на годината
Големият въпрос за Русе до края на 2026 г. няма да бъде само колко сделки ще има. По-важно ще бъде колко от тях ще минават през ипотека. Ако продажбите останат стабилни, но ипотеките продължат да растат по-бързо, това ще покаже още по-силна зависимост от банките. Ако ипотечното кредитиране се охлади, част от купувачите може да отложат покупката, особено при по-скъпите имоти.
Русе има стабилни предимства. Градът е регионален център, има университет, индустриална база, връзка с Румъния, Дунав, по-достъпни цени от най-големите пазари и устойчиво местно търсене. Но през 2026 г. тези предимства вече не са достатъчни, за да поддържат всяка цена.
Имотният пазар в Русе през 2026 г. не пада шумно. Той се променя тихо. А точно тези тихи промени често се оказват най-важните.

Мартин ПАНАЙОТОВ
„Реалистимо“