Материалът е част от съвместната имотна рубрика на „Утро“ и Realistimo.com - български портал за недвижими имоти с актуални обяви, пазарни данни и полезни анализи, които помагат на хората да вземат по-информирани решения при покупка, продажба или инвестиция в имот.

Ако в началото на годината много хора още се чудеха накъде ще тръгнат имотите в Русе, сега пазарът вече си показва характера. Няма срив, няма разпродажба, няма апартаменти „на промоция“. Има нещо друго: по-малко бързане, повече сметки и купувачи, които вече не се впечатляват само от хубави снимки и уверението, че „цените само ще растат“. Всяка обява минава през по-строг филтър, всеки ремонт се калкулира, а всеки етаж без асансьор започва да тежи повече от преди. Продавачите още държат високи очаквания, но пазарът все по-често им напомня, че цената в обявата е началото на разговора, не неговият финал.
След няколко години на силно търсене и поскъпване началото на 2026 г. носи по-трезва картина. Сделки има, но темпото е по-бавно. Хората сравняват повече, питат повече и по-често преговарят. Това е естествено развитие за пазар, в който цените вече са на нива, при които всяко решение натиска сериозно семейния бюджет.
Сделките намаляват, но пазарът не спира
На пръв поглед имотният пазар в Русе може да изглежда спокоен: обяви има, интерес има, а цените не падат драматично. Обявите показват какво се иска. Сделките показват какво се приема. И тук вече статистиката казва повече от впечатленията.
По данните на Агенцията по вписванията за първото тримесечие на 2026 г. в Службата по вписванията в Русе са отчетени 815 продажби. През същия период на 2025 г. продажбите са били 1011. Това са близо 200 сделки по-малко за три месеца, спад от около 19,4% на годишна база. Разлика, която вече говори за промяна в темпото.
Тези числа не означават, че пазарът е спрял. Означават, че купувачите вече не действат импулсивно. Част от тях отлагат решението, други не приемат сегашните цени без въпроси, а трети влизат в огледите с калкулатор в главата. Районът, състоянието на входа, ремонтът, етажът, асансьорът, паркирането - всичко се претегля внимателно. Натискът „ако не купиш сега, после ще е по-скъпо“ е значително по-слаб.
При ипотеките картината е по-стабилна. В същата статистика се виждат 264 договорни ипотеки през първото тримесечие на 2026 г. срещу 261 година по-рано. Почти без промяна. Това означава, че купувачи с банково финансиране продължава да има, но поведението им е по-взискателно. Когато покупката минава през банка и месечна вноска за години напред, всяка разлика от няколко хиляди евро вече тежи много повече.
Колко струва спокойствието в Русе 
Русе вече не може да се разглежда като бюджетна алтернатива сред големите градове, поне не спрямо доходите на местния пазар. Да, стойностите остават под тези в София, Варна и Пловдив. Но за русенските семейства покупката на жилище вече означава сериозно планиране, а не бързо решение.
По данните на имотния портал „Реалистимо“ средната офертна цена на апартамент в града е около 131 260 евро, или приблизително 1496 евро на квадратен метър. Двустайните жилища се движат около 106 311 евро, тристайните около 143 977 евро, а едностайните са средно около 68 401 евро, но с по-висока цена на квадрат. Това са числа, които вече не се приемат на доверие. Те се проверяват, сравняват и преговарят.
Именно при двустайните и компактните тристайни апартаменти пазарът е най-жив. Те попадат в бюджета на купувачи с ипотека, на млади семейства или на хора, които мислят за инвестиция с възможност за отдаване под наем. Тези имоти са и най-ликвидни. Ако са на разумна цена и в прилично състояние, интересът идва сравнително бързо. Ако обаче очакванията на продавача са изпреварили реалността, обявата остава по-дълго активна и започват по-сериозни преговори.
По-големите тристайни апартаменти с добро разпределение и асансьор също намират своя купувач, но там решението е по-дългосрочно и по-внимателно премислено. Семействата гледат не само квадратите, а сградата, входа, съседите и общите части. Това вече не е покупка „за сега“, а избор за години напред.
В този контекст започват да се появяват и нови жилищни проекти в града. Сгради с по-съвременна визия, по-добра енергийна ефективност, подземни паркоместа и по-функционални разпределения постепенно излизат на пазара. Новото строителство не е масово, но е видимо. То дава алтернатива на хората, които не искат компромис със стар панелен апартамент или амортизирана кооперация, и същевременно поставя натиск върху по-стария жилищен фонд.
Наемите в Русе: кой държи пазара жив 
Наемният пазар в Русе има собствен ритъм и той не винаги съвпада с този при продажбите. Според „Реалистимо“ предлагането е концентрирано основно при апартаменти, като най-често се търсят двустайни и компактни тристайни жилища.
Най-търсени остават имоти под наем в районите около центъра, широкия център, „Възраждане“, „Здравец Изток“ и части от „Дружба“. Причината е практична: близост до Русенския университет, до болниците, до институции и транспорт. За наемателя удобството често тежи повече от квадратурата.
Русенският университет поддържа стабилно търсене на по-малки и обзаведени жилища. В началото на учебната година интересът към едностайни и двустайни апартаменти осезаемо се засилва. До студентите стоят и млади медицински специалисти и стажанти, които идват в Русе за практика и специализация в местните болници. Част от тях остават за няколко месеца, други за година или повече. Те търсят чисто и функционално жилище, близо до централната част на града и лечебните заведения.
Жилищата с една спалня в града се движат около 310 евро, а по-големите с две спални достигат приблизително 490 евро. Добре поддържаните и обзаведени имоти се отдават сравнително бързо. Офертите с висока цена и посредствено състояние стоят по-дълго.
Наемният пазар често се оказва междинна стъпка. Част от наемателите след време започват да разглеждат варианти за покупка. Така сегментът на наемите поддържа интереса към собствеността, макар и без прибързани решения.
Къщите в Русе: когато апартаментът вече не стига
След като цените на апартаментите преминаха психологическата граница от 130 хиляди евро за средно жилище, все повече купувачи започват да си задават друг въпрос: ако така или иначе бюджетът е сериозен, не е ли по-разумно да се огледат и къщи?
Според предложенията в русенския имотен портал Реалистимо средната офертна цена на къща в града е около 106 915 евро, или приблизително 1038 евро на квадратен метър. На пръв поглед квадратът изглежда по-достъпен от този при апартаментите, но общата сметка рядко приключва с подписа.
Къщата означава двор и повече пространство, но и повече ангажименти. Покрив, отопление, ограда, поддръжка. Затова интересът към този сегмент е по-целенасочен. Купувачите търсят конкретен начин на живот, а не просто квадратура.
Особено активни остават зоните около Николово и вилните райони. В статистиките на портал за имоти Реалистимо за Николово средната офертна цена на къща е около 131 124 евро. Близостта до града, но с усещане за повече спокойствие, прави района предпочитан за хора, които искат двор, без да прекъсват връзката си с градската среда.
Област Русе: повече пространство, различен ритъм
Извън града картината се променя осезаемо. Цените са по-ниски, изборът е различен, а мотивацията на купувачите често няма нищо общо с тази в централните квартали на Русе. По данните на портал за имоти Реалистимо за област Русе средната офертна цена на къщите е около 86 658 евро, а при парцелите около 65 302 евро. На пръв поглед това изглежда като значително по-достъпна алтернатива.
Интересът се концентрира в населени места като Мартен, където близостта до индустриалната зона и града е решаваща, както и в Басарбово, предпочитано заради по-тихата среда и природната си близост. В посока към Дунав също има имоти, които се търсят заради по-свободното застрояване и усещането за пространство.
По-отдалечените села предлагат още по-ниски стойности, но там решението е различно. Купувачът трябва да прецени достъпа, инфраструктурата, състоянието на имота и реалните разходи след покупката. Понякога първоначалната цена изглежда изгодна, но ремонтът и поддръжката променят сметката.
Накъде гледа пазарът
Русе не влиза в 2026 г. със страх, а с повече предпазливост. Сделките са по-малко, но не липсват. Цените не се срутват, но вече не минават без въпроси. Това е етап, в който пазарът спира да се движи по инерция и започва да изисква аргументи.
Интересното е, че въпреки по-бавния ритъм в града започват да се появяват нови жилищни проекти. Нови сгради с по-съвременна архитектура, по-добра енергийна ефективност, подземни паркоместа и по-функционални разпределения постепенно излизат на пазара. Това е знак, че инвеститорите виждат перспектива.
Добрите имоти се продават. Слабите оферти чакат. А разликата между двете става все по-видима. Ако следващите месеци запазят този ритъм, имотният пазар в Русе ще бъде по-балансиран и по-зрял.

Мартин ПАНАЙОТОВ
„Реалистимо“